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Eine Angehörige steht nach dem Aufnahmegespräch noch kurz im Flur und fragt leise: „Die Wohnung meiner Mutter steht jetzt leer – müssen wir die verkaufen, und wer darf das eigentlich?" Diese Situation kennen viele Heimleitungen, Pflegedienstleitungen und Mitarbeitende im Sozialdienst. Die Familie ist erschöpft, die Lage neu, und die Fragen rund um die Immobilie kommen genau dann, wenn der Kopf mit dem Einzug oder der neuen Pflegesituation voll ist.
Sie müssen diese Fragen nicht selbst beantworten. Aber Sie können einschätzen, was die Familie gerade braucht – und ihr sagen, an wen sie sich vertrauensvoll wenden kann. Dieser Beitrag erklärt, was Sie dazu wissen sollten: damit Ihre Empfehlung trägt und die Familie nicht auf Umwegen zum nächsten Fehler läuft.
Das ist die Frage, die am häufigsten unter dem Stress der ersten Wochen untergeht – und gleichzeitig die folgenreichste. Ein Kaufvertrag, den die falsche Person unterzeichnet, ist nichtig oder zumindest anfechtbar. Der Notar prüft die Vertretungsmacht, bevor er beurkundet. Fehlt sie, verzögert sich alles um Monate – während Pflegekosten jeden Monat weiterlaufen.
Orientierung, keine Rechtsberatung. Für den Einzelfall ist eine rechtliche Beratung erforderlich.
Hat der Eigentümer rechtzeitig eine notarielle Vorsorgevollmacht errichtet, kann der dort genannte Bevollmächtigte die Immobilie verkaufen – sofern die Vollmacht das ausdrücklich einschließt. Viele ältere Vollmachten beschränken sich auf allgemeine Bankgeschäfte oder Gesundheitsentscheidungen; eine Immobilienverfügung braucht eine ausdrückliche Klausel. Ob das der Fall ist, prüft der Notar. Der Bevollmächtigte braucht keine Genehmigung des Betreuungsgerichts, solange er im Rahmen der Vollmacht handelt.
In der Praxis scheitert es an dieser Stelle oft daran, dass die Vollmacht zwar vorhanden ist, aber im Original nicht auffindbar ist oder beim Grundbuchamt anders vermerkt wurde als erwartet. Das ist kein unüberwindbares Hindernis, aber es kostet Zeit. Angehörige sollten früh nach den Unterlagen suchen – die Vollmacht im Safe der Bank ist keine Vollmacht, die der Notar sehen kann, wenn niemand mehr weiß, wo der Safe ist.
Liegt keine wirksame Vorsorgevollmacht vor, kann nur ein gerichtlich bestellter rechtlicher Betreuer die Immobilie verkaufen – und auch er nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts. Diese Genehmigung ist nach § 1850 BGB zwingend erforderlich; der Notar wird ohne sie nicht beurkunden.
Das Betreuungsverfahren muss beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Das dauert im unkomplizierten Fall mehrere Wochen, bei Gegenstimmen in der Familie oder ungeklärten Sachverhalten auch deutlich länger. Wer mit dem Verkaufserlös laufende Pflegekosten finanzieren möchte, sollte diesen Zeitbedarf einplanen. Wird der Betreuer bestellt und liegt der Genehmigungsantrag vor, prüft das Gericht, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten entspricht. Das ist keine reine Formalie, sondern eine inhaltliche Prüfung.
Familien, die glauben, sie könnten den Verkauf einfach „unter sich regeln", riskieren, dass der Kaufvertrag später angefochten wird. Ein sachlicher, druckfreier Hinweis von Ihrer Seite kann hier echten Schaden abwenden.
Stand: Oktober 2026. § 1850 BGB gilt in der Fassung des Betreuungsrechtsreformgesetzes 2023.
Viele Familien befürchten, dass der Erlös sofort zur Hälfte irgendwo abgeführt wird. Das stimmt so nicht – aber die Regeln sind nicht trivial, und es lohnt sich, sie kurz zu kennen.
Wer im Pflegeheim lebt, trägt einen Eigenanteil zu den Kosten bei. Er setzt sich zusammen aus dem einrichtungseinheitlichen Eigenanteil (dem gesetzlich gedeckelten Pflegeteil), den Kosten für Unterkunft und Verpflegung sowie dem Investitionskostenanteil. Reicht das Einkommen aus Rente und anderen Quellen nicht aus, muss eigenes Vermögen eingesetzt werden – und eine Immobilie ist Vermögen.
Das bedeutet: Der Erlös aus dem Hausverkauf steht zunächst für die Pflegekosten zur Verfügung, die weder die Pflegekasse noch das laufende Einkommen decken. Erst wenn das Vermögen unter den gesetzlichen Schonbetrag gesunken ist, kann ein Antrag auf Hilfe zur Pflege Sinn ergeben.
Die Hilfe zur Pflege ist eine Leistung der Sozialhilfe nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII). Sie tritt ein, wenn jemand die Pflegekosten trotz Rente, Pflegekassenleistung und eigenem Vermögen nicht mehr decken kann. Der Antrag wird beim zuständigen Sozialhilfeträger – in der Regel dem Landkreis oder der kreisfreien Stadt – gestellt.
Der Sozialhilfeträger prüft das Vermögen. Ein Vermögensschonbetrag gilt: nach § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII in Verbindung mit den Ausführungsbestimmungen des jeweiligen Landes derzeit 10.000 Euro für die pflegebedürftige Person. Was darüber liegt, ist grundsätzlich einzusetzen. Eine Immobilie, die nicht mehr selbst bewohnt wird und deren Bewohnerin oder Bewohner keine besondere Schutzwürdigkeit begründet, gilt als einsetzbares Vermögen.
Das heißt nicht, dass ein sofortiger Verkauf erzwungen wird. Der Sozialhilfeträger kann Kosten vorschießen und sich durch einen Eintrag im Grundbuch absichern – das nennt sich Sozialhilferegress. Ein Verkauf ist dann zwar nicht unmittelbar nötig, aber das Grundpfandrecht belastet das spätere Erbe. Auch deshalb entscheiden sich viele Familien dafür, die Immobilie zeitnah zu verkaufen, statt auf den Regress zu warten.
Wichtig für die Beratung in Ihrer Einrichtung: Der Antrag auf Hilfe zur Pflege kann nicht rückwirkend gestellt werden. Wer zu lange wartet, verliert Leistungsmonate, die nicht nachgeholt werden können. Ein frühzeitiger Hinweis an die Familie kann hier bares Geld bedeuten.
Stand: Oktober 2026. Schonbeträge können durch Landesverordnungen variieren – Auskunft gibt der zuständige Sozialhilfeträger.
Das ist die Frage, die Angehörige am häufigsten mit sichtbarer Anspannung stellen. Die kurze Antwort: in den allermeisten Fällen nein.
Der Sozialhilfeträger kann Kinder auf Elternunterhalt in Anspruch nehmen – aber nur dann, wenn das Jahresgesamteinkommen des Kindes 100.000 Euro übersteigt. Das steht in § 94 Abs. 1a SGB XII, der seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz 2020 gilt. Unterhalb dieser Grenze werden Kinder nicht herangezogen, unabhängig davon, wie viel Vermögen die Eltern verbraucht haben oder wie hoch die Pflegekosten sind.
Die 100.000-Euro-Grenze bezieht sich auf das steuerrechtliche Jahresgesamteinkommen des Kindes – also nicht allein auf das Gehalt, sondern auf alle Einkunftsarten zusammen. Der Sozialhilfeträger fragt im Zweifel nach. Wer eindeutig unter dieser Grenze liegt, muss keinen Nachweis führen; erst wer nah dran ist oder darüber liegt, wird um Belege gebeten.
Diese Auskunft können Sie Familien als Orientierung geben. Die Angst vor dem Elternunterhalt ist weit verbreitet – und in den meisten Fällen unbegründet. Wer diese Angst früh entkräftet, nimmt der Familie einen erheblichen Teil des Drucks.
Orientierung nach § 94 Abs. 1a SGB XII, Stand: Oktober 2026. Ersetzt keine Rechtsberatung.
Wenn Familien in Ihrer Einrichtung über eine Immobilie sprechen und Sie eine Fachperson empfehlen möchten, gilt eine klare Regel: Kontaktdaten – Name, Telefon, E-Mail – dürfen nicht ohne ausdrückliche Einwilligung der betroffenen Person weitergegeben werden. Das gilt auch dann, wenn Sie es gut meinen und der Kontakt hilfreich wäre.
Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) lassen keinen Spielraum: Weitergabe ohne Einwilligung ist eine Ordnungswidrigkeit. Für Ihre Einrichtung bedeutet das: Sie können empfehlen, aber Sie geben die Entscheidung, ob und wann Kontakt aufgenommen wird, vollständig der Familie zurück.
In der Praxis geht das einfach: Sie nennen der Familie, wen sie ansprechen können – und die Familie meldet sich selbst. Kein Anruf, kein Formular Ihrerseits. Das schützt die Familie und Ihre Einrichtung gleichermaßen.
Aus Gesprächen mit Beteiligten ergibt sich ein wiederkehrendes Muster: Die rechtliche Seite wird unterschätzt, bis der erste Notar nach Vollmacht oder Betreuungsgenehmigung fragt. Dann steht alles still. Gleichzeitig läuft die Zeit weiter – Pflegekosten entstehen jeden Monat, und eine leerstehende Wohnung verursacht Nebenkosten, ohne Ertrag zu bringen.
Ein zweites Muster: Familien warten zu lang mit dem Antrag auf Hilfe zur Pflege, weil sie befürchten, der Sozialhilfeträger würde das Haus sofort verwerten. Das passiert nicht – aber der Antrag kann, wie erwähnt, nicht rückwirkend gestellt werden. Wer zu spät stellt, verliert Leistungsmonate, die nicht nachgeholt werden können.
Und ein drittes: die Frage nach dem Energieausweis. Beim Verkauf einer Immobilie muss in der Regel ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Welche konkreten Anforderungen für das jeweilige Gebäude gelten, klärt der beauftragte Immobiliendienstleister – aber es ist gut, wenn Familien früh wissen, dass das ein Thema ist, das sich nicht auf den letzten Moment verschieben lässt.
Eine Empfehlung, die bei einer Familie ankommt, hat nichts mit Werbung zu tun. Sie entsteht aus dem, was Sie im Umgang mit solchen Situationen erlebt haben: dass manche Dienstleister die Lage wirklich verstehen – und andere nicht. Dass eine Begleitung, die Rücksicht auf die emotionale Belastung der Familie nimmt, etwas anderes ist als ein Standardauftrag.
Was eine gute Weiterempfehlung in diesem Kontext ausmacht:
Ob immozeit die richtige Anlaufstelle für eine konkrete Familie ist, können die Angehörigen am besten selbst einschätzen, nachdem sie das erste Gespräch geführt haben. Ihre Aufgabe als Einrichtung ist es, den Weg dahin so reibungslos wie möglich zu machen – und dabei die Grenzen Ihrer Rolle zu wahren.
Familien, die Sie nach der Immobilie fragen, suchen keine juristische Auskunft. Sie suchen jemanden, dem sie vertrauen, der ihnen sagt: Das gibt es, daran haben Sie vielleicht noch nicht gedacht, dahin können Sie sich wenden. Das können Sie leisten, ohne Steuerberater oder Anwalt zu sein.
Einige Punkte, die Sie ohne Risiko ansprechen können:
Das ist kein Beratungsgespräch. Das ist ein Hinweis, der die Familie in die Lage versetzt, selbst die richtigen Schritte zu gehen – und der Ihrer Einrichtung zeigt, dass Sie die Situation kennen.
Wenn eine Familie aus Ihrer Einrichtung eine Immobilie verkaufen muss und Sie wissen möchten, ob immozeit der richtige Ansprechpartner für diese Familie ist – oder wenn Sie Fragen haben, die Sie weitergeben möchten – nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns direkt, ohne Druck und ohne automatisierten Rückruf, der eine Einwilligung voraussetzen würde. Sie entscheiden, was Sie der Familie mitgeben wollen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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